.

Het aankoopproces in Spanje

Van dromen naar werkelijkheid op een veilige manier

Uw droom kopen in Spanje

Een onroerend goed verwerven in Spanje doe je best onder begeleiding van een gespecialiseerde advocaat of jurist. Deze begeleiding is aangewezen omdat in sommige delen van Zuid-Europa in het verleden weleens een loopje werd genomen met de bouwvoorschriften, en de lokale notaris niet de controle doorvoert die men in het noorden van Europa van een notaris verwacht.

Waarom zich laten bijstaan door een advocaat ?

Een aankoop van vastgoed is een juridische operatie met belangrijke financiële gevolgen, en om het met een ander beeld te duiden .., bij de uitvoering van een operatie ben je beter in handen van een (juridische) chirurg dan bij een huisdokter of verpleger, zeker als de aankoop niet verloopt zoals het hoort.

Een degelijk kantoor die zijn werk doet.

Zo controleren zij wie de eigenlijke eigenaar is - zo vermijdt u dat u koopt van iemand die niet de echte, of de enige eigenaar is - en gaan zij na of het pand vrij is en onbelast is van schulden en eveneens vrij bouwovertredingen. Zij gaan na welke de bestemmingsplannen van de omgeving zijn, en zien toe op de correctheid van de gegevens van het registratiekantoor en het kadaster.

Indien u dat wenst, komen zij ook actief tussenkomen bij de prijsonderhandelingen, en zien ze toe op de juridische geldigheid van de koopovereenkomst. Zij zijn aanwezig bij het verlijden van de notariële akte en zien toe op de correcte registratie van het pand op uw naam, met oog voor alle fiscale verplichten die daaruit volgen.

Zij begeleiden ook allerhande administratieve procedures betreffende onroerende goederen in Spanje, dit van aangifte of regularisatie van uitgevoerde werken aan het pand, tot de controle en rechtzetting van kadastrale en registratiegegevens.

Ze kunnen u ook ten aanzien van de Spaanse (fiscale) administratie vertegenwoordigen. Dit kan bijzonder onaangename verrassingen vermijden indien u enkele maanden niet in Spanje zou zijn en u daar dan een betekening wordt toegestuurd door de administratie.

De waakzame aandachtspunten voor de aankoop van uw vastgoed in Spanje

het NIE nummer of vreemdelingennummer voor iedereen die in Spanje wil kopen
actuele marktomstandigheden en prijsbepaling
hypothecaire lening : mogelijkheden
beperking op cash betaling
aangifte van het pand in België of Nederland
registratierechten en andere kosten
notariële aankoopakte en registratie op naam van de kopers
onroerende voorheffing en vermogensbelasting
opgelet op constructie naakte eigendom / vruchtgebruik
aansluiting nutsmaatschappijen

Het aankoopproces zelf in Spanje

Het aankoopproces van een onroerend goed in Spanje is een proces waarbij verschillende actoren zoals makelaar, advocaat en notaris bij te pas komen. Soms lijkt het vaak dat deze functies door elkaar lopen. Toch heeft elk van deze deskundige zijn eigen taak en eigen verantwoordelijkheden in dit proces.

Wat is de verantwoordelijkheid van de advocaat in het aankoopproces?

In België vertrouwt u als koper ten volle op de interventie van de notaris in het aankoopproces. De Belgische notaris begeleidt u van bij het bod tot aan de inschrijving van de akte in het hypotheekkantoor. In Spanje is de notarisfunctie veel beperkter en is die enkel toegespitst op het samenstellen van een notariële akte op basis van de gegevens die de partijen aan de notaris aanleveren. Het is om die reden fundamenteel om u te laten begeleiden door een advocaat of jurist die u bijstaat bij het bod, het onderzoek van de woning, het opstellen van de compromis, het begeleiden bij de akte en alle administratieve handelingen na de ondertekening van de akte.

Het stappenplan in de aankoop van uw vastgoed

1. Bod en reservering

U doet het bod op een woning waarbij u duidelijk aangeeft voor welke prijs u wenst te kopen, binnen welke termijnen u kan aankopen, en onder welke opschortende voorwaarden u dit bod doet. Werd het bod aanvaard, dan wordt er een reserveringsovereenkomst getekend met een aanbetaling van meestal 3.000 of 6.000 EUR, waarbij het pand van de markt wordt gehaald voor een drietal weken.

2. Controle en compromis

De periode dat de woning van de markt wordt gehaald laat de advocaat toe een grondig onderzoek te doen naar legaliteit van de woning (bouwvergunningen of bouwovertredingen), de schulden van de woning (gemeenteschulden, hypotheken, beslag, gemeenschap van mede-eigenaren) in het algemeen, en bovendien op bijzondere controle's, zoals eventuele mogelijkeheden naar uitbreiding, recht van uitzicht, recht van doorgang etc.

Als u een appartement koopt in een nieuwbouwproject liggen alle documenten nodig om de correctheid te bewijzen klaar bij aankoop. Ook de verkoopprijzen liggen vast en stijgen alleen nog maar naar gelang de vordering van de verkoop in een bepaald nieuwbouwproject. Vaak is het aan te raden bij een nieuw project snel te schakelen omdat men bij de start van de verkoop vaak geniet van lanceerprijzen.

Als deze controle positief wordt bevonden, dan stelt de advocaat de compromis op, en wordt deze door koper en verkoper ondertekend. Bij de ondertekening van de compromis is het gebruikelijk dat er 10% wordt aanbetaald of er wordt betaald in een nieuwbouwproject zoals bepaald in de verkoopsovereenkomst, mogelijk ook betaling in fases volgens de vordering van de werken. In de compromis wordt uitdrukkelijk een termijn opgenomen waarbinnen de notariële akte van koop-verkoop moet verleden worden, alsook bij nieuwbouw worden de vermoedelijke termijnen van betalingen bepaald, alsook de beoogde opleveringsdatum van het aangekochte vastgoed.

3. Notariële akte

De notariële akte wordt opgesteld door de notaris, op basis van de bevindingen van de advocaat uit het onderzoek van de woning. Een ganse beschrijving van de woning wordt opgenomen. Een gedetailleerde oplijsting van de aankoopprijs en de manier van betaling is fundamenteel. Verder staat de akte open voor voorwaarden en verklaringen die de partijen in deze akte wensen op te nemen in overeenstemming met de compromis.

4. Registratierechten - inschrijving akte

Na de ondertekening van de akte, heeft de koper een maand tijd om de registratierechten te betalen, en vervolgens de akte in te schrijven in het register van eigendommen. Ook dit takenpakket behoort in Spanje niet tot functie van de notaris, en wordt bijgevolg door de advocaat verzorgt. Ook andere instanties, zoals de gemeente, kadaster en de nutsbedrijven zullen op de hoogte worden gebracht van de nieuwe eigenaar.

De verschillen tussen aankopen van een bestaande eigendom of een aankoop op plan?

Uiteraard zijn er verschillen bij de aankoop van een woning op plan. Omdat de woning nog in aanbouw is, spitst het onderzoek van de advocaat zich toe op andere accenten. Is er reeds een bouwvergunning? Hebt U als koper voldoende garanties in geval van faillissement van de promotor of te late oplevering van de constructie? Wat met het lastenboek en de aanbetalingen tijdens de aanbouw van het proces? Ook bij nieuwbouw zijn er belangrijke risico's en is het dus fundamenteel om u in dit proces te laten begeleiden.

Op het moment van de oplevering, is een extra juridische controle aan te raden vooraleer de akte van aankoop te tekenen. Het is belangrijk na te gaan of de promotor voldoende verzekerd is voor verborgen gebreken die zich pas zullen voordoen na het effectief gebruik van de woning. De formaliteiten na de ondertekening van de akte van de nieuwbouwwoning zijn echter dezelfde als deze van de aankoop van een bestaande woning.

Fiscale gevolgen van de aankoop van een vastgoed in Spanje

Uw advocaat begeleidt u tevens bij de oprichting van uw Spaanse vennootschap voor het aanhouden en verhuren van onroerend goed, en bieden daarbij een volledige boekhoudkundige dienstverlening aan.

Deze complementaire dienstverlening bestaat uit de volgende onderdelen:Niet-residenten (particulieren):

uw jaarlijkse belastingaangiften in Spanje indien u niet verhuurt in Spanje
uw driemaandelijkse of jaarlijkse belastingaangiften indien u wel verhuurt Spanje

Niet-residenten (buitenlandse vennootschappen met activiteiten in Spanje):

uw jaarlijkse belastingaangiften in Spanje indien u niet verhuurt in Spanje
uw driemaandelijkse of jaarlijkse belastingaangiften indien u wel verhuurt Spanje
uw eventuele BTW verplichtingen
uw eventuele oprichting van een "vaste inrichting" in Spanje voor uw Spaanse activiteiten

Spaanse vennootschappen (sociedad limitada of sociedad anonima):

uw volledige boekhouding voor uw Spaanse vennootschap die vastgoed gerelateerd is.
uw driemaandelijkse aangiften voor vennootschapsbelasting en BTW
uw jaarlijkse boekhoudverplichtingen
opstelling en neerlegging van de jaarrekeningen
opstellen en bijhouden van de notulen en boeken van de vennootschap

Wat bij een overlijden?

Sinds de Europese erfrechtverordening van toepassing werd, wordt het recht van de woonplaats van de erflater toegepast op de verdeling van zijn nalatenschap eender waar in Europa, tenzij de erflater voordien, bij testament, heeft gekozen voor de toepassing van het recht van het land van zijn nationaliteit. Bij het overlijden van een Belgisch rijksinwoner met de Belgische nationaliteit, is bijgevolg het Belgische recht van toepassing op de verdeling van de nalatenschap in Spanje. Hetzelfde geldt voor een Nederlander met Nederlandse nationaliteit, waarop bijgevolg het Nederlands recht van toepassing zal zijn op de nalatenschap in Spanje.

Dit is belangrijk om te weten op welke manier de nalatenschap in Spanje (uw tweede verblijf of uw Spaanse bankrekening) zal verdeeld worden, zij het naar de langslevende, zij het vruchtgebruik-blote eigendom, zij het naar kinderen. Deze verdeling hangt dus af van het Belgisch recht, of van het Nederlands recht, eventueel van een testament en/of het huwelijkscontract van de erflater.

Op het moment van overlijden stelt de Notaris in België of Nederland een Europese verklaring van erfrecht op die als basis zal dienen voor de opmaak van de notariële akte in Spanje.

Is er een Spaans testament nodig?

In de situatie die we hier bespreken, zijnde een Belgisch of Nederlands rijksinwoner met een tweede verblijf in Spanje, is het in de meeste gevallen absoluut niet nodig een Spaans testament op te stellen. De verdeling gebeurt toch volgens het Belgisch of Nederlandse recht. Kiest u toch voor een alternatieve verdeling, dan raden wij aan dit bij uw Belgische of Nederlandse notaris op te stellen.

Moet in Spanje iets ondernomen worden om de nalatenschap te aanvaarden?

De nalatenschap van een Belgisch rijksinwoner valt open in België, of die van een Nederlandse rijksinwoner in Nederland. Het Spaans onroerend goed wordt toch in de Belgische of Nederlandse notariële akte van aanvaarding opgenomen en verdeeld. Hiernaast moet er in Spanje ook een notariële akte van aanvaarding worden opgesteld en door de erfgenamen ondertekend worden, hetgeen veelal met volmacht wordt gedaan.

Waar moet ik successierechten betalen?

In geval de erflater Belgisch rijksinwoner is, moeten er in België successierechten betaald worden op wat er wereldwijd door de erflater wordt nagelaten.

Hetzelfde geldt voor Nederland waar de in Nederland wonende erfrgenamen in Nederland erfenisrechten dienen te betalen op wat zij wereldwijd van de erflater erven.

De waarde van de Spaanse goederen worden opgeteld bij de waarde van het vermogen van de erflater dat zich in België, Nederland of in andere landen bevindt.

Hiernaast moet er ook in Spanje aangifte gedaan worden van de successierechten, maar uiteraard enkel op de goederen in Spanje. De successierechten verschillen van regio tot regio. In de meeste regio's gelden grote vrijstellingen, waardoor in de praktijk in veel regio's bijna niets verschuldigd is.

Wanneer men in het bezit is van alle informatie, zal uw advocaat met de gegevens van de erfgenamen en de gegevens van de overledene de tweetalige notariële volmacht (Nederlands-Spaans) opmaken die de erfgenamen bij hun huisnotaris in België of Nederland dienen te verlijden.

Door middel van deze volmacht kunnen zij de NIE-nummers aanvragen voor de erfgenamen. Dit is een Spaans fiscaal identificatienummer voor buitenlanders waarover ieder persoon die een eigendom aanwerft in Spanje (aankoop, nalatenschap, schenking) dient te beschikken.

Wanneer uw advocaat de waardebepaling van de onroerende goederen hebben gemaakt op basis van de fiscale gegevens evenals in het bezit zijn van de saldocertificaten van de banken kunnen zij een eerste berekening maken van de successierechten. Elke regio heeft zo zijn aangepaste vrijstellingen.

Vervolgens zal hij overgaan tot het opstellen van de notariële akte van aanvaarding van nalatenschap in samenspraak met de Spaanse notaris. Na akkoord van de erfgenamen over de inhoud van de akte, zal de akte ook verleden worden in naam van de erfgenamen door middel van de notariële volmacht welke voorheen bij de huisnotaris in België of in Nederland werd verleden.

Na het verlijden van de akte van aanvaarding van nalatenschap, zal uw advocaat voor de niet- residenten in Spanje een aangifte doen van de successierechten in Madrid en vervolgens wordt de akte ingeschreven in het respectievelijke eigendomsregister op naam van de erfgenamen. Zij zullen ook contact opnemen met de nutsmaatschappijen; administraties van gemeenschappen van eigenaren, lokale belastingsdiensten, enz. om de bestaande belastingen en contracten over te zetten op naam van één van de erfgenamen.

Omwille van de nieuwe SEPA-regeling is het in de meeste gevallen niet vereist dat de erfgenamen een bankrekening openen in Spanje. Men kan de te betalen kosten of belastingen in Spanje ook via de klantenrekening van uw advocaat of juridische begeleiding betalen.

Na het verlijden van de akte, kunnen zij eveneens, indien gewenst, het saldo van de fondsen op de Spaanse bankrekening van de overledene vrijmaken en deze afsluiten.

Laat u voor alles vooral bijstaan door profwaardige kantoren.

Hoe zit het met een schenking in Spanje?

Het schenken van uw onroerend goed in Spanje is interessante manier om aan patrimoniumplanning te doen. Op een snelle en goedkope manier vermijdt u succiessierechten voor uw toekomstige erfgenamen.

De laatste jaren zijn de schenkingsrechten in de meeste Spaanse regio zo goed als afgeschaft. Heel wat Belgen zijn reeds overgegaan tot een schenking omdat dit voor de meeste Belgen de beste oplossing is om in de toekomst in België minder belastingen te betalen!

Als u als Belgisch rijksinwoner komt te overlijden, dan betalen uw kinderen in België successierechten op wat zij wereldwijd erven. De Belgische successierechten worden betaald zowel op de Belgische goederen als de Spaanse goederen.

De hoogste schijf successierechten (vanaf 250.000 € per erfgenaam) bedraagt in Vlaanderen 27%.

Dit wil zeggen dat door schenking van de naakte eigendom van uw onroerend goed, wanneer u nog leeft en u dus het vruchtgebruik verder behoudt, de kinderen dus tot 27% successierechten kunnen besparen!

Nu schenken dus!

De schenkingsrechten - in rechte lijn - zijn op dit moment in de meeste Spaanse regio's volledig of grotendeels vrijgesteld. Dit wil zeggen dat de meeste Belgen die hun onroerend goed nu willen schenken aan de kinderen hier dus bijna géén belastingen op zullen betalen. Bij verkiezingen kunnen andere politieke partijen aan de macht kopen die de vrijstellingen terug intrekken, dus lang wachten is geen goede optie.

Dat is in het bijzonder voor de regio´s Andalucia, Murcia en Canarische eilanden waar een vrijstelling / bonificatie geldt van 99 % op de schenkingsrechten.

Voor de regio Valencia gaat dit nog wat verder en is de eerste 100.000 € volledig vrijgesteld, met daarenboven een 99 % vrijstelling voor alles erboven.

U kan immers kiezen voor het schenken van enkel de blote eigendom, zodat het eigendom uw gebruik blijft zolang u leeft. Het is pas als de laatste van de twee ouders komt te overlijden dat het vruchtgebruik overgaat bij de blote eigendom van de kinderen en zij dan pas volle eigenaar worden.

Dit wil zeggen dat u levenslang blijft beslissen over de woning en levenslang het gebruik en ook de eventuele huurinkomsten zal hebben van de woning.

Hoe verloopt de schenking:

Uw juridisch kantoor heeft de volgende documenten nodig:

1. een kopie van de aankoopakte,

2. Een kopie van de laatste gemeentebelasting (IBI of impuesto de bienes inmuebles)

Een schenking in Spanje kan perfect door jurische kantoor worden afgehandeld met een Belgische notariële volmacht.

U hoeft hier dus speciaal voor naar Spanje komen. Een notariiële volmacht getekend bij uw Belgische huisnotaris is het enige document dat u zal moeten tekenen.

Vraag meer informatie hieronder aangepast aan uw situatie:

.